家計相談　住宅ローン編　Vol.2

こんにちは～ :-)  新居浜で保険といえばCREVAの保険クオリティでおなじみの古本です 前回住宅ローンの繰り上げ返済について話しましたが、 今回は「住宅ローンの借り換え」についてお話したいと思います ;-) 　今回、字多くてすみません 私は現役の銀行員ではありませんので、どこの住宅ローンをお勧めするわけではありませんが… 　最近、ポストのなかに色々な銀行さんからダイレクトメールが入っていませんか？ 　とくに一軒家（とりわけ新築）にお住まいの方は、ピンポーンって呼び鈴が鳴ると銀行員さんが立っていて住宅ローンの借り換えについて提案されたりしませんか？ 　そういう時は、バタンとすぐにドアを閉めずに!!もしかしたらお宅にとってかなり高条件な情報を手に入れることができるかも知れないのでとりあえずは話を聞いてみることをお勧めします!! 　長期にわたる住宅ローンにおいては、金利による利息軽減効果は大きなものです。 都度、好条件な住宅ローンには情報のアンテナを張っておくべきですよ!! その前に知っておきたいこと :roll:  　住宅ローン借り換えにおいて、金融機関によって大きく異なる費用があるのです 「事務手数料」と「保証料」です。 借り換えを検討する際には、この2つをしっかり把握して金融機関と商品を選びましょうね。 　事務手数料は、借入金額に関係なく3万～10万程度の金融機関が多く、なるべく安い事務手数料を掲げる金融機関にこしたことはないですね。一方、一部の金融機関では一定の率を借入金額に乗じた金額とする定額型を採用しているところもあります。 　例えば、手数料率が2.5％で借入金が2,000万円を借り入れたとすると、事務手数料は75万円となります。 かなり負担が増してしまいますね。借り換えの費用を抑えたい人は、定率型の事務手数料がかかる住宅ローン商品は避けた方がいいかもです。 　でも定率型の商品は、手数料負担が大きい代わりに金利を低めに抑えていることがあるため、総返済額をとって比較してみましょう。金利による利息の差額は、残っている返済期間が長ければ長いほど出てきますよ!! 　もうひとつの「保証料」ですが、こちらには一括支払方式と金利上乗方式があります :-P  一般的には前者を外枠方式、後者を内枠方式といいます。支払総額だけ見れば、一括支払方式のほうがかなり少なくなるのでこちらが一般的です。一括支払方式は、借入金額と返済期間で決まります。 例えば、借入金2,000万・返済期間：20年ならば保証料は約30万円といったところです。借り換え費用における保証料の占める割合は大きいですね～ :roll:  事務手数料の意味はわかるとして、そもそも保証料とは何のための費用でしょうか？ 　保証料とは、連帯保証人の代わりに各保証会社の信用保証をつけることです。多くの金融機関が貸し出しの条件としています。保証会社は住宅ローンを借りる人の保証人になるために保証料を徴収するのです。 　…となると、万が一　自分が住宅ローンの返済ができなくなったとすると代わりに保証会社が返済してくれるのか :-)  と思う人がいるかもしれませんが、そんなことはありません :cry:  　返済する先が銀行ではなくて保証会社になるだけです。つまり、保証料を払っても返済は免除されないのです!! 保証料を払わないので済むのであれば、払いたくないと思った方が多いでしょう。そんな人のために最近では、保証料のかからない金融機関や商品があります。 代表的なのがフ○ット35です。商品名をズバッと述べると大人の事情がありますのでご容赦ください。 他には、新出の銀行です。独自性の強い銀行などです。ここでは名前を伏せますが、ネットですぐに探せます!! 　金融機関や商品を上手に選べば、通常50万円ほどかかる借り換え費用も20万円程度に抑えることも可能かもしれません。 しかも金利を抑えれたことで長期的試算では、かなりの利息軽減効果があるはずです。 逆をいえば、金利だけの比較で見ていると、借り換えにかかる費用が大きいのを知らず、総額での軽減効果がほとんどない…といったケースも考えられますからご注意くださいね